Sentencias y Resoluciones

IIVTNU. Arrendamiento financiero y ejercicio de la opción de compra

La producción del hecho imponible habrá de valorarse caso por caso, correspondiendo, en todo caso, al sujeto pasivo, presentar un indicio de prueba del decremento, sin que se pueda realizar alegaciones genéricas de que el precio resulta inalterado hasta el ejercicio de la opción.

Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección 2ª, del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2021, Recurso nº 5302/2019. Ponente: Maria de la Esperanza Córdoba Castroverde.

Los antecedentes de hecho del caso que son relevantes para su resolución son los siguientes:

  • Los inmuebles objeto de tributación fueron adquiridos por una entidad financiera el 5 de octubre de 2000 por el precio de 5.499.260,76 euros.

  • Por escritura de la misma fecha se celebra contrato de arrendamiento financiero con un plazo de duración de quince años, por el que el arrendatario, se obliga a pagar a la entidad financiera la suma de 9.190.252,55 euros, de los que 7.922.631,95 euros corresponden al arrendamiento financiero.

  • El valor residual o precio de adquisición de los inmuebles a efectos del ejercicio de la opción de compra en la escritura de arrendamiento financiero era de 40.174,82 euros.

  • Por escritura de 15 de junio de 2015 el arrendatario ejercitó la opción de compra por un precio de 893.801,64 euros.

  • El Ayuntamiento giró las correspondientes liquidaciones en concepto de IIVTNU.


En cuanto a la cuestión formulada en el auto de admisión, consiste en: "Determinar los parámetros jurídicos, económicos y temporales que deben tenerse en consideración para concluir que la transmisión de la propiedad de un terreno en el contexto de un arrendamiento financiero constituye o no el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana".

La Sala, dando respuesta singularizada a la cuestión que el recurso presenta, considera que en el ámbito de una operación de arrendamiento financiero, sí puede producirse el hecho imponible del IIVTNU, por las siguientes razones.

1.-El contrato de arrendamiento financiero se produce la transmisión del inmueble cuando se ejercita la opción de compra (fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa por ejercicio de la opción de compra), la inexistencia de hecho imponible en este tipo de transmisiones hubiera requerido que estuviera legalmente prevista, lo que no ocurre.

2.- Corresponde al sujeto pasivo probar la inexistencia de una plusvalía real conforme a las normas generales sobre la carga de la prueba, previstas en la Ley General Tributaria.

3.- Es posible la existencia de un incremento de valor del terreno en las operaciones de arrendamiento financiero si bien, habrá o no sujeción al tributo, dependiendo de las circunstancias concretas de cada caso, lo que determina que no puedan establecerse parámetros generales, sino que habrá que examinar caso por caso a fin de determinar si se ha producido el hecho imponible del Impuesto sobre el IIVTNU, correspondiendo al sujeto pasivo probar la inexistencia de una plusvalía real conforme a las normas generales sobre la carga de la prueba previstas en la Ley General Tributaria.

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