Consulta de tributos

IIVTNU. El valor establecido en la escritura de declaración de obra nueva no tiene incidencia en el cálculo del impuesto

19 MAYO. 2026

En el cálculo del impuesto debe atenderse al valor de adquisición original y al valor de transmisión final del suelo urbano objeto de imposición, el valor que corresponde a la nueva construcción realizada, no es objeto de gravamen en el IIVTNU.

Consulta Vinculante nº V0594-26 de la SG de Tributos Locales, de 13 de marzo de 2026

El consultante ha recibido como donación de sus padres una vivienda. Los padres adquirieron dicho terreno como rústico en 1976, habiendo realizado una construcción en 1983. En 2022 se firmó en escritura pública una declaración de obra nueva de la finca estipulando que se realizaron las obras en dicha finca hace más de quince años con un valor de 65.000 euros.

Se plantea la posibilidad de utilizar el valor de declaración de obra nueva como equivalente al valor de adquisición del terreno a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

La SGTL alude a la doctrina de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo, en sentencia de 29 de noviembre de 1997 (recurso de casación en interés de ley 2362/1996), que establece, en relación al IIVTNU, lo siguiente: “resulta inoperante la situación urbanística de los terrenos en el inicio del período impositivo o incluso durante el mismo, ya que lo decisivo es que, en el momento de la transmisión determinante del devengo, tengan la condición de urbanos, en los términos prevenidos para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o con arreglo a las disposiciones e instrumentos urbanísticos aplicables.”.

Este criterio ha sido ratificado por el mismo Tribunal en su sentencia 1003/2023, de 13 de julio de 2023 (recurso 215/2022).

Trasladando lo anterior al caso de consulta, como el terreno en la fecha de devengo (fecha de la donación de la propiedad de los padres al consultante), tiene la naturaleza de urbano, se produce el hecho imponible del IIVTNU como consecuencia de la transmisión de la propiedad del terreno a título lucrativo, siendo sujeto pasivo contribuyente el consultante, como adquirente de la propiedad del terreno.

De acuerdo con lo anterior, la base imponible del IIVTNU se determina, como regla general, multiplicando el valor catastral del terreno en la fecha de devengo por el coeficiente que corresponda al período de generación del incremento, conforme a lo previsto en el apartado 4 del artículo 107 del TRLRHL. A los efectos del cómputo del período de generación del incremento de valor para la aplicación del citado coeficiente, se estará al número de años enteros transcurridos desde la adquisición del terreno por los padres (aunque en aquella fecha tuviera la naturaleza de rústico) hasta la transmisión de la propiedad por donación al consultante, con un máximo de 20 años.

Si el sujeto pasivo plantea la aplicación de lo dispuesto en el artículo 104.5 del TRLRHL y, por remisión, el artículo 107.5 del mismo texto legal, deberá aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición del terreno, es decir, el título por el que los padres adquirieron el terreno en 1976 y la declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente a la donación de los padres al consultante.

Como valor de adquisición del terreno se tomará la totalidad del valor de adquisición que conste en el título de adquisición, dado que el bien adquirido fue todo terreno. Salvo que el valor comprobado por la Administración tributaria fuese mayor, en cuyo caso se tomará éste.

Como valor de transmisión del terreno se tomará el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aplicando a este valor la proporción que exista en la fecha del devengo (fecha de la donación) entre el valor catastral del terreno y el valor catastral del total inmueble. Todo ello salvo que el valor comprobado por la Administración tributaria fuese mayor, en cuyo caso se tomará éste.

De forma que, si el resultado de la diferencia entre el valor de transmisión del terreno y el valor de adquisición del terreno es negativo no se producirá la sujeción al impuesto. Todo ello, sin perjuicio de la facultad de comprobación por parte del Ayuntamiento, de acuerdo con lo dispuesto en el propio artículo 104.5.

También puede ocurrir, tal como dispone el artículo 107.5 del TRLRHL, que a instancia del sujeto pasivo y conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5 del TRLRHL, se constate que el importe del incremento de valor del terreno es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 107 (apartados 1 a 4); en este caso, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.

El valor de la obra nueva no tiene incidencia alguna en el IIVTNU, dado que es el valor que corresponde a la nueva construcción realizada, que no es objeto de gravamen en el IIVTNU, que es un impuesto que sólo grava el incremento de valor del terreno, sin tener en cuenta la construcción que pueda existir sobre el mismo.

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