Consulta de tributos

IIVTNU. Cálculo de la base imponible del impuesto con la fórmula de cálculo por estimación directa

24 FEBRERO. 2026

No computan gastos o tributos que graven las operaciones de adquisición y transmisión, ni gastos o inversiones posteriores que pueda haber realizado el sujeto pasivo durante el tiempo de permanencia del inmueble en su patrimonio.

Consulta Vinculante nº V2371-25 de la SG de Tributos, de 9 de diciembre de 2025.

En el supuesto de hecho planteado el consultante, con fecha 3 de julio de 2025, transmitió un bien inmueble por importe de 85.000€, de los cuales 5.000€ corresponden a mobiliario. El porcentaje del valor del suelo es del 32%.

El inmueble fue adquirido por herencia el 19 de noviembre de 2012 con un valor atribuido de 71.272,50€. El 50% de la nuda propiedad fue adquirido con fecha 9 de octubre de 2010.

En el año 2017, procedió a la rehabilitación del inmueble, cuya base imponible del ICIO fue de 20.000€ y el coste de la licencia de 514,58€.

Se plantea por el consultante para el cálculo de la base imponible del impuesto, de acuerdo con lo previsto en los artículos 104.5 y 107.5 del TRLRHL, si en el valor de transmisión hay que deducir el importe correspondiente al mobiliario y si el valor de adquisición se incrementa por el importe de la rehabilitación.

La SG para contestar a la consulta hace referencia a la normativa de aplicación, en concreto el art. 107 del TRLRHL que regula la determinación de la base imponible del impuesto: La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5 de este artículo, multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo calculado conforme a lo establecido en sus apartados 2 y 3, por el coeficiente que corresponda al periodo de generación conforme a lo previsto en su apartado 4.

(…)

Conforme al mismo, la base imponible del IIVTNU se determina, como regla general, multiplicando el valor catastral del terreno en la fecha de devengo por el coeficiente que corresponda al período de generación del incremento, conforme a lo previsto en el apartado 4 del artículo 107.

Por tanto, en el método general de determinación de la base imponible del IIVTNU sólo se tiene en cuenta el valor catastral del terreno en la fecha de devengo y el coeficiente que corresponda al período de generación del incremento de valor, resultando indiferente otros valores, gastos o importes.

No obstante, en el caso de que el sujeto pasivo solicite la aplicación del supuesto de no sujeción del artículo 104.5 del TRLRHL o el método de determinación de la base imponible del artículo 107.5 del TRLRHL, se estará a lo dispuesto en dichos artículos.

El artículo 104.5 del TRLRHL (y por remisión, el artículo 107.5) dispone que, para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:

- El valor que conste en el título que documente la operación.

- El valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

A continuación, la ley regula dos reglas específicas:

Una primera, para el caso en que el inmueble transmitido esté formado por suelo y construcción, entonces se tomará como valor del suelo el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total, y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.

Y una segunda, para el caso de que la adquisición o la transmisión se haya realizado a título lucrativo, entonces como tal valor de adquisición o transmisión se tomará el mayor de los siguientes valores:

- El valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

- El comprobado, en su caso, por la Administración tributaria

Es decir, la ley establece que, en los casos de adquisición o transmisión a título lucrativo, a efectos de la comparación se tomará el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Asimismo, en ningún caso se computarán gastos o tributos que graven las operaciones de adquisición y transmisión, ni gastos o inversiones posteriores que pueda haber realizado el sujeto pasivo durante el tiempo de permanencia del inmueble en su patrimonio.

En consecuencia, en el caso objeto de consulta, el importe correspondiente al mobiliario no se deducirá del valor de transmisión del inmueble, y el valor de adquisición no se incrementará por el importe de la rehabilitación realizada.

Por tanto, en el caso objeto de estudio, de los datos aportados en el escrito de consulta, se deduce que si el valor de transmisión del inmueble que consta en la escritura pública de compraventa es 85.000€, se tomará como valor de transmisión del terreno el resultado de aplicar a este valor la proporción entre el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del inmueble en la fecha de devengo (fecha de la transmisión).

Y como valor de adquisición, dado que se indica que se adquirió el inmueble por herencia, se tomará el valor del inmueble declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aplicando a ese valor la misma proporción entre el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del inmueble en la fecha de devengo.

Todo ello, sin perjuicio de la facultad de comprobación por la Administración tributaria.

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