Consulta de tributos

ICIO. Gastos generales y beneficio empresarial de los contratistas directos

La base imponible del ICIO comprende exclusivamente el coste de ejecución material de la obra, por lo que deben excluirse los gastos generales y el beneficio empresarial de los contratistas directos. Estos costes no formarán parte de la base imponible del ICIO, siempre que estén debidamente identificados y acreditados en las facturas o certificados de obra emitidos por los contratistas a la sociedad promotora inmobiliaria.

Consulta Vinculante nº V5642-26 de la SG de Tributos Locales, de 24 de septiembre de 2026

La sociedad consultante ejerce la actividad de promoción inmobiliaria de una urbanización, siendo propietaria de los terrenos y de las construcciones (chalets o villas) que se realizan sobre los mismos.

La consultante actúa como promotora y dueña de las obras, sin ejecutar materialmente por sí misma las construcciones, instalaciones u obras, contratando directamente con distintos contratistas la ejecución de las partidas necesarias para la promoción inmobiliaria.

Las obras se realizan al amparo de las correspondientes licencias de obras concedidas por el Ayuntamiento competente.

Se plantea si debe excluirse de la base imponible del impuesto los gastos generales y el beneficio empresarial de los contratistas directos contratados por la consultante para la ejecución de la obra, y si dicha exclusión resulta aplicable a todos los contratistas directos.

Además, desea conocer si la exclusión debe aplicarse tanto en la determinación de la base imponible de impuesto utilizada para la práctica de la liquidación provisional como en la correspondiente liquidación definitiva.

La SG de Tributos Locales recuerda que, de acuerdo con el artículo 102.1 del TRLRHL, la base imponible del ICIO está constituida por el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, entendido como su coste de ejecución material. No forman parte de dicha base imponible, entre otros conceptos, el IVA, los honorarios profesionales, el beneficio empresarial del contratista ni cualquier otro concepto que no integre estrictamente el coste de ejecución material.

El caso planteado en la consulta, se trata de una sociedad de promoción inmobiliaria que está promoviendo una urbanización formada por distintos inmuebles (chalets o villas) y encarga la ejecución de la construcción de estos inmuebles a diferentes contratistas, encomendando a cada contratista una partida diferente (excavación y obras de estructura, fontanería, electricidad, instalación de cocinas, baños, etc.).

De lo manifestado por la consultante, se deduce que fue ella quien solicitó la licencia de obras al Ayuntamiento y quien consta como sujeto pasivo del ICIO en la liquidación provisional.

En cuanto a la base imponible del ICIO, siguiendo el criterio del Tribunal Supremo, debe afirmarse que el beneficio empresarial del contratista y los gastos generales no forman parte de la base imponible del impuesto que nos ocupa (entre otras SSTS de 31/05/2003, rec. 6713/1998, de 30/04/2001, rec. 786/1996, de 1/12/2011, rec. 95/2010).

Atendiendo a las Sentencias mencionadas, el Tribunal Supremo considera que para que puedan deducirse estas partidas o conceptos es necesario que figuren en el presupuesto y sean para la ejecución de la obra, en tal caso, sí podían deducirse.

En el mismo sentido, en otros, se han pronunciado el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en la Sentencia de 7 de septiembre de 2007 (recurso de apelación 17/2007) y el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en la Sentencia 17 de noviembre de 2011 (recurso de apelación 172/2011).

Por tanto, en relación con la primera cuestión planteada sobre si debe excluirse de la base imponible del impuesto los gastos generales y el beneficio empresarial de los contratistas directos contratados por la sociedad consultante para la ejecución de la obra, al ser el beneficio empresarial y los gastos generales de los contratistas, de acuerdo con todo lo expuesto, estos costes no formarán parte de la base imponible del ICIO, siempre que estén debidamente identificados y acreditados en las facturas o certificados de obra emitidos por los contratistas a la sociedad consultante.

Respecto a la segunda cuestión planteada sobre si dicha exclusión resulta aplicable a todos los contratistas directos, como se ha indicado anteriormente los gastos generales y el beneficio empresarial de los contratistas directos contratados por la sociedad consultante no formarán parte de la base imponible del ICIO.

No obstante, esto resultará de aplicación a los conceptos que tengan la consideración de coste de ejecución material de aquélla, excluyendo las partidas que no forman parte de la base imponible según el párrafo segundo del artículo 102.1 del TRLRHL, por considerar que no integran estrictamente el coste de ejecución material.

Por tanto, aquellas facturas o certificaciones de obras que se refieran a partidas que no deben incluirse en la base imponible por no integrar estrictamente el coste de ejecución material, como tampoco se incluye su parte correspondiente de IVA (o impuestos análogos), y de gastos generales y de beneficio de contratista o de IVA, no procederá descontar el IVA (o impuesto análogo), los gastos generales y el beneficio empresarial del contratista referidos a las mismas.

Por último, en cuanto a las liquidaciones del impuesto, en la liquidación provisional la base imponible se determinará, cuando no resulten aplicables índices o módulos establecidos en la ordenanza fiscal, en función del presupuesto presentado, incluyendo únicamente los conceptos que constituyan coste de ejecución material y excluyendo los previstos en el artículo 102.1 del TRLRHL.

Una vez finalizada la obra, el Ayuntamiento, previa comprobación administrativa y atendiendo a su coste real y efectivo, practicará la liquidación definitiva, modificando, en su caso, la base imponible inicialmente determinada y exigiendo o reintegrando al sujeto pasivo la cantidad que corresponda.