Consulta de tributos

IBI. Reclamación del pago del impuesto al adquirente del inmueble, si el titular a 1 de enero no ha procedido a dicho pago

En el caso de que existan deudas del IBI pendientes en el momento de la transmisión, estas podrán ser exigidas al adquiriente del bien inmueble, en régimen de responsabilidad subsidiaria, una vez finalizado el procedimiento de apremio contra el deudor principal (el transmitente) y declarado fallido el mismo. Régimen compatible con la hipoteca legal tácita que permite recaudar el ejercicio de la transmisión y el anterior sin necesidad de la previa declaración de fallido del obligado al pago.

Consulta Vinculante nº V0855-25 de la SG de Tributos, de 21 de mayo de 2025.

En el supuesto de hecho planteado el consultante adquiere la propiedad de una vivienda en marzo del año 2025.

Se plantea por el consultante quién es el obligado a pagar el impuesto y si le pueden reclamar el pago del impuesto en el caso de que el propietario en fecha 1 de enero de 2025 no proceda al pago del mismo.

La SG para contestar a la primera cuestión hace referencia a la normativa de aplicación, en concreto los artículos 63 y 75 del TRLRHL que establecen que Son sujetos pasivos, a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto y el art. 75 que el impuesto se devenga el primer día del período impositivo y este coincide con el año natural, por lo que el devengo del IBI se produce el día 1 de enero de cada año.

En consecuencia, cabe señalar que el sujeto pasivo del IBI correspondiente al año 2025 es la persona propietaria del bien inmueble en la fecha de devengo del impuesto, esto es, el 1 de enero de 2025.

Para contestar a la segunda cuestión, la SG hace referencia al artículo 64 del TRLRHL que regula la afección real en la transmisión, estableciendo que En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria.

Así mismo, la LGT en su artículo 79 dispone que Los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga.

Por tanto, en virtud del derecho de afección, ante una transmisión del derecho de propiedad de un inmueble por compraventa, en el caso de que existan deudas del IBI pendientes en el momento de la transmisión, estas podrán ser exigidas al adquiriente del bien inmueble, en régimen de responsabilidad subsidiaria, una vez finalizado el procedimiento de apremio contra el deudor principal (el transmitente) y declarado fallido el mismo.

Además, junto a la garantía anterior de afección del bien inmueble al pago de la deuda tributaria del IBI, el artículo 78 de la LGT regula otra garantía, la hipoteca legal tácita, en los siguientes términos:

“En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las Comunidades Autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior.”

Por tanto, para que la Administración tributaria pueda exigir la deuda tributaria del IBI al nuevo titular del bien inmueble, en virtud de la garantía de la hipoteca legal tácita, es decir, en los ejercicios 2025 y 2024, no es necesaria la previa declaración de fallido del obligado al pago, ni la declaración de responsabilidad de aquel.

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