Normas y proyectos

IBI e IIVTNU. Un nuevo Real Decreto ley será sometido a la votación de la Diputación Permanente para su convalidación

20 OCTUBRE. 2026

El nuevo Real Decreto-ley vuelve a incluir medidas que afectan a la actualización de coeficientes máximos en el IIVTNU y establece un recargo en el IBI por inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente y de alojamientos de uso turístico. El Real Decreto-ley está pendiente de convalidación por parte de la Diputación permanente.

Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible

La falta de convalidación del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible dejó sin efecto diversas medidas tributarias de interés para las entidades locales, entre ellas los nuevos recargos del IBI sobre viviendas desocupadas y viviendas de uso turístico, así como la actualización de los coeficientes máximos del IIVTNU prevista para diciembre de 2026.

Tras la convocatoria electoral y la disolución de las Cortes, el Gobierno ha vuelto a impulsar estas mismas medidas mediante un nuevo real decreto-ley, con el objetivo de que puedan ser convalidadas por la Diputación Permanente. En lo que respecta al IBI y al IIVTNU, el contenido aprobado reproduce esencialmente las medidas que habían quedado derogadas.

En este contexto, el BOE de 7 de octubre ha publicado el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible que, probablemente, será convalidado por la Diputación Permanente.

1.- Medidas en materia de IIVTNU

En relación con el IIVTNU, su artículo 10 establece que, con efectos para el 1 de diciembre de 2026, se actualizan los importes máximos de los coeficientes aplicables sobre el valor del terreno en el momento del devengo, según el período de generación del incremento de valor a que se refiere el artículo 107.4 del TRLRHL.

Los coeficientes se actualizan casi todos al alza, sin embargo, a partir de los 17 años de periodo de generación del impuesto se actualizan a la baja.

Estos coeficientes tienen carácter de máximos. En consecuencia, cuando los coeficientes previstos en la ordenanza fiscal reguladora del IIVTNU superen los nuevos límites legales, resultarán de aplicación directa los coeficientes actualizados incorporados al texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 107.4:

“Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado.

Si, como consecuencia de la actualización referida en el párrafo anterior, alguno de los coeficientes aprobados por la vigente ordenanza fiscal resultara ser superior al correspondiente nuevo máximo legal, se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso”.

2.- Medidas en materia de IBI

Tal y como señala la Exposición de Motivos, el artículo 8 del proyecto modifica el artículo 72 del TRLRHL, reforzando la utilización del IBI como instrumento de política de vivienda en los municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado declaradas conforme a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Entre las novedades más relevantes destaca la posibilidad de establecer un recargo sobre los inmuebles residenciales destinados a alojamientos de uso turístico. Dicho recargo podrá alcanzar con carácter general hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto, elevándose hasta el 100 % cuando el titular disponga de dos o más viviendas destinadas a este uso y hasta el 150 % cuando sea titular de cuatro o más inmuebles. Su establecimiento tendrá carácter potestativo y deberá regularse expresamente mediante la correspondiente ordenanza fiscal.

Asimismo, la reforma introduce un régimen reforzado para los inmuebles de uso residencial desocupados ubicados en zonas de mercado residencial tensionado. La principal novedad radica en que desaparece la exigencia actualmente vigente de que el propietario sea titular de cuatro o más inmuebles para poder considerar una vivienda como permanentemente desocupada a efectos del recargo. En consecuencia, se amplía significativamente el ámbito subjetivo de aplicación de esta medida, permitiendo gravar viviendas vacías con independencia del número de inmuebles de los que sea titular su propietario.

Debe tenerse en cuenta que, al tratarse el IBI de un tributo de devengo periódico anual, la eventual entrada en vigor de esta modificación no produciría efectos automáticos inmediatos, sino que requeriría la aprobación y adaptación de la correspondiente ordenanza fiscal municipal.

En síntesis, el proyecto reordena el artículo 72 diferenciando tres regímenes jurídicos claramente diferenciados:

Artículo 72.4. Tipos diferenciados para usos no residenciales

Se mantiene la regulación de los tipos diferenciados aplicables a inmuebles urbanos no residenciales, sin modificaciones sustanciales respecto del régimen vigente.

Artículo 72.4 bis. Recargo por viviendas desocupadas

Se distingue entre municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado y aquellos que no tengan dicha condición:

· Municipios no tensionados: el régimen permanece sustancialmente inalterado respecto de la normativa vigente.

· Municipios tensionados: se configura un régimen que permite aplicar un recargo de hasta el 50 % sobre viviendas desocupadas durante más de dos años sin necesidad de que su titular sea gran tenedor. En el caso de titulares de cuatro o más inmuebles residenciales, el recargo podrá alcanzar el 100 %, y cuando la situación de desocupación supere los tres años, podrá incrementarse adicionalmente en hasta 50 puntos porcentuales.

Artículo 72.4 ter. Nuevo recargo para alojamientos turísticos

Se crea un nuevo recargo específico para inmuebles residenciales destinados a alojamientos de uso turístico situados en municipios con mercado residencial tensionado:

· Hasta el 50 %, con carácter general.

· Hasta el 100 %, para titulares de dos o más viviendas destinadas a uso turístico.

· Hasta el 150 %, para titulares de cuatro o más viviendas destinadas a uso turístico.

Por tanto, si la reforma llega a aprobarse en los términos proyectados, los Ayuntamientos dispondrán, vía ordenanza, de una capacidad de recaudación mayor.

TEXTO DE LA NORMA EN MATERIA DE IBI (pendiente de convalidación)

Artículo 8. Modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

Con efectos para los períodos impositivos que se inicien a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y con vigencia indefinida, se introducen las siguientes modificaciones en el artículo 72:

Uno. El título del artículo 72 queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 72. Tipo de gravamen. Recargo por inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente y de alojamientos de uso turístico.»

Dos. El apartado 4 del artículo 72 queda redactado en los siguientes términos:

«4. Dentro de los límites resultantes de lo dispuesto en los apartados anteriores, los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las construcciones. Cuando los inmuebles tengan atribuidos varios usos se aplicará el tipo correspondiente al uso de la edificación o dependencia principal.

Dichos tipos solo podrán aplicarse, como máximo, al 10 por ciento de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos incrementados.»

Tres. Se introduce un nuevo apartado 4 bis en el artículo 72, con la siguiente redacción:

«4 bis. Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, en el caso de que no se trate de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado según lo establecido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto.

A estos efectos tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

El recargo podrá ser de hasta el 100 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.

Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

En el caso de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado según lo establecido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto para los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

A estos efectos tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente, aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, pudiendo modularse en función del período de tiempo de desocupación.

En el caso de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, este recargo podrá ser de hasta el 100 por ciento de la cuota líquida del impuesto.

Cuando el período de desocupación sea superior a tres años, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en el caso de inmuebles pertenecientes a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

En relación con los recargos de este apartado, en todo caso se considerarán justificadas las siguientes causas: el traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva, que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma o que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación. En el caso de inmuebles de titularidad de alguna Administración Pública, se considerará también como causa justificada ser objeto el inmueble de un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento.

El recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare.

La declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro.»

Cuatro. Se introduce un nuevo apartado 4 ter en el artículo 72, con la siguiente redacción:

«4 ter. Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren destinados a alojamientos de uso turístico, identificados de acuerdo con la normativa de cada comunidad autónoma, y que se encuentren situados en municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado según lo establecido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto.

Este recargo podrá ser de hasta el 100 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de dos o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico.

Este recargo podrá ser de hasta el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico.

El recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos. La ordenanza fiscal regulará los aspectos materiales y formales para la aplicación de este recargo.»

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1.- Medidas en materia de IIVTNU

2.- Medidas en materia de IBI

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