Consulta de tributos

IIVTNU. Transmisión por contrato privado y prescripción del derecho a liquidar el impuesto

La consumación de la trasmisión se produce desde la entrega de la posesión del bien inmueble. De probarse la entrega, los efectos frente a terceros del contrato privado se producen desde el fallecimiento de cualquiera de los firmantes, en este caso, por fallecimiento de uno de los testigos firmantes, lo que determina el inicio del plazo de prescripción del derecho a liquidar el impuesto devengado con motivo de la transmisión documentada en el contrato privado.

Consulta Vinculante V0067-23 de la SG de Tributos Locales de 20 de enero de 2023

El consultante es propietario de una vivienda junto a su cónyuge, la esposa adquirió un 20% del pleno dominio por herencia en fecha 10/06/1996 y luego, en fecha 28/02/1997, ambos cónyuges adquirieron para su sociedad conyugal el restante 80% del pleno dominio, por compra a los 4 hermanos de la esposa.

El 01/03/1997 formalizaron el contrato privado de compraventa, por el que venden el 50% del pleno dominio a otro matrimonio (el hermano del consultante y su esposa), en el que intervienen y firman como testigos los padres de ambos hermanos.

El primero de los testigos falleció el 15/08/2008 y la segunda el 03/02/2006.

El precio de la compraventa fue de 4.000.000 pesetas y la parte compradora asumió el pago de la mitad de un préstamo, que los padres de los hermanos habían hecho a los vendedores por importe de 8.000.000 pesetas, el 28/02/1997.

El contrato privado de compraventa de 01/03/1997 no fue presentado para liquidar los correspondientes impuestos. El contrato de préstamo de 28/02/1997 fecha sí que fue presentado para la correspondiente liquidación de impuestos.

Los hermanos se proponen elevar a público el contrato privado de compraventa e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Plantean si ha prescrito el derecho a liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la transmisión del 50% de la propiedad realizada por el contrato privado de 01/03/1997.

La SGTL hace alusión a que la adquisición de la propiedad en nuestro derecho se fundamenta en la “teoría del título y modo de adquirir” considerándose que para adquirir la propiedad por transmisión intervivos no basta con el mero contrato traslativo o acto constitutivo, sino que es necesario, además, otra formalidad o requisito que es precisamente el modo de adquirir o tradición, o lo que es lo mismo, la entrega de la posesión. Por tanto, el modo es el hecho que consuma y completa la adquisición de la propiedad, mediante la tradición o entrega de la posesión del bien inmueble transmitido. El contrato de compraventa por sí solo es el título generador de obligaciones y la entrega es el modo mediante el cual se opera la transmisión de la propiedad.

A los efectos del devengo del IIVTNU, las transmisiones se entienden realizadas, teniendo presente lo dispuesto en los artículos 1.462 y 1.541 del Código Civil, en el momento en que se ponga el bien inmueble en poder y posesión del adquirente.

De conformidad con el segundo párrafo del artículo 1.462 del Código Civil, la fecha de otorgamiento de la escritura equivale a la entrega del bien, si de la escritura pública no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

En el caso de que la compraventa se haga mediante contrato privado, el simple otorgamiento del mismo no implica por sí solo la transmisión de la propiedad del bien, ya que es necesario que se produzca también la entrega de la cosa vendida.

El consultante no indica si en el contrato privado de compraventa de fecha 01/03/1997 constaba de forma expresa que se producía también en esa misma fecha la entrega del bien inmueble objeto del mismo.

Hay otras formas de entrega del bien inmueble previstas en el Código Civil, entregas que habrán de ser probadas.

Por lo tanto y a los efectos del devengo del IIVTNU, la transmisión mediante compra-venta de la propiedad de un terreno de naturaleza urbana se entiende realizada en el momento en que se ponga el bien inmueble en poder y posesión del comprador, momento cuya prueba se encuentra facilitada legalmente con el otorgamiento de escritura pública.

En consecuencia, si en la fecha de la firma del documento privado de compraventa se produce también la entrega real y efectiva del inmueble al comprador, en ese momento se entenderá transmitida la propiedad del bien inmueble, siempre y cuando pueda probarse la realidad de dicho contrato. En caso contrario, habrá que estar al otorgamiento posterior de la escritura pública de compraventa, que se equipara a la entrega de la cosa, salvo que de la misma escritura resultare o se dedujese claramente lo contrario.

En cuanto a la validez del documento privado como medio de prueba, hay que tener presente lo siguiente:

- El documento privado, reconocido legalmente, tiene el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes (artículo 1.225 del Código Civil).

- La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que se produzca alguno de los hechos relacionados en el artículo 1.227 del Código Civil, que dispone:

“La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.”.

En cuanto a la prescripción del derecho a liquidar por parte de la Administración lo primero a determinar es el momento en que se entienda producida la transmisión de la propiedad del bien inmueble.

En este punto, tal y como se ha indicado anteriormente, la transmisión de la propiedad requiere el título (contrato) y el modo (entrega de la cosa), por lo que habrá que estar a la fecha en la que se produzcan ambas cosas (el contrato y la entrega). Si no puede probarse que la entrega del bien se produjo cuando se firmó el contrato privado, ni en otra fecha posterior, entonces la entrega se entenderá producida cuando se firme la escritura de elevación a público de aquel contrato privado, y será en esta fecha (la de la escritura) cuando se transmita la propiedad de la mitad indivisa del bien inmueble.

Asimismo, y para el caso de que el consultante pueda probar que sí se realizó la entrega del bien en la fecha del contrato de 01/03/1997 (cuestión que como se ha indicado anteriormente, deberá probarse ante el órgano encargado de la gestión del impuesto), dado que se trata de un contrato privado, su fecha será su elevación a público, entrega a un funcionario público por razón de su oficio, salvo que con anterioridad haya concurrido alguna de las circunstancias previstas en el artículo 1.227 del Código Civil.

En el presente caso, de acuerdo con la información facilitada, los dos testigos que firmaron el contrato privado fallecieron en 2006 y 2008. Por tanto, se habría dado una de las circunstancias previstas en el mencionado artículo, el fallecimiento de una de las personas que firmó el contrato privado, por lo que habría que estar a la fecha de este fallecimiento (la del primer testigo en fallecer, el 3 de febrero de 2006), para determinar el inicio del plazo de prescripción del derecho a liquidar el impuesto devengado con motivo de la transmisión documentada en dicho contrato.

De no probarse la entrega del bien inmueble, la transmisión se entenderá realizada con el otorgamiento de la escritura pública que pretende realizar el consultante, en cuyo caso la Administración tributaria procederá a practicar la liquidación del IIVTNU.

En el caso de que la entrega del bien pueda probarse y no se haya interrumpido el plazo de prescripción del derecho de la Administración tributaria para la liquidación del IIVTNU, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 68 de la LGT, al haber transcurrido más de cuatro años desde la finalización del plazo de presentación de las declaraciones a las que se refiere el artículo 110.2.a) del TRLRHL, habrá prescrito el derecho de la Administración para determinar, mediante las oportunas liquidaciones, la deuda tributaria correspondiente al IIVTNU.

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